马光远：不出意外，2031年这4座城市房价，将率先突破2021年高点

前阵子，经济学家马光远的一句话在网上掀起了不小的风浪，可惜被不少自媒体断章取义、传得面目全非。 他的原话其实是这样的： 到2031年左右，少数几个大城市的核心资产房价，可能会超过2021年的最高点；但是全国大概有70%的城市，房价恐怕再也回升不起来了。 结果传着传着，就变成了“马光远预测五年内房价全面重回高点”。他本人急得专门发文辟谣，痛批那些为了博流量乱造谣的账号。 本期内容，咱们不去凑热闹、不蹭流量，把马光远真实的观点拆开来好好说一说。 仔细想想，他所说的并不是闭着眼睛买房子的“普涨时代”，也不是胡乱画饼充盈，而是对全球市场的运行规律以及中国的城市分化现状进行的一种理性的剖析。 他真正看好的，并不是整个国家的房地产市场，而是在这4个最顶级的城市中，真正具有稀缺性的房子。 对咱们普通买房或者准备换房的人来说，没必要死磕“2031年”这个具体的年份到底准不准，关键是要搞明白三件事： 到底是哪4座城市？凭什么是它们？这跟咱们接下来的买房策略有什么关系？ 01、为什么是“10年”？这不是拍脑门，是周期的铁律 很多人都认为“从2021年到2031年正好是10年”，但是实际上这只是个玄学，而放眼整个世界楼市的话就会发现，这其实也就是房地产市场的自我修复规律。 从历史上看，在2006年发生次贷危机之后，美国房价达到最高点，之后经过了长时间的去泡沫化过程，像纽约、旧金山这样的核心城市的好房子花了大约10年的时间，在2016年左右才又回到了原来的水平。 日本东京中心区在经历泡沫破灭之后，从真正的底部回升到再次突破历史高点之间也花费了差不多十年的时间。 这背后的逻辑逻辑其实非常朴素： 当市场进入深度调整期，通常需要3到5年去消化库存；在这期间，由于市场冷清，开发商不敢拿地、纷纷缩减新开工量。 等到市场的底部需求慢慢释放出来的时候，也就是重新拿地、盖房子、最后形成有效的新房供应了，这个过程大概需要2-3年的时间。 供需关系一紧张起来之后，价格才会真正的进行修复。按照这样的程序来的话，正好是8到10年的时间段。 中国本轮房地产市场调整是从2021年的最高点开始的，到现在为止已经过去了5年时间。 核心城市的底部回升迹象已经开始显现出来，剩下这5年左右的修复期，完全符合全球楼市的普遍节奏。 02、凭什么是北上广深？三重底座决定了它们的底气 马光远点名的四个城市分别是 北京、上海、广州和深圳。 并不是凭空想象出来的，而是有三个方面的硬道理支撑着： 1.顶级产业与造血能力 ： 北京有全国将近四分之一的院士以及一半以上的独角兽企业；上海有超过九百个跨国公司的地区总部；深圳有华为、腾讯、比亚迪等全球科技巨头；广州是华南的商贸、先进制造业和生物制药中心。 这四个城市每天都产生大量的高薪工作机会。 2.高收入人口的持续流入 ： 全国有超过40%的千万资产高净值家庭集中在4个城市，每年又有超过500万的大学毕业生选择留在此地。 决定某个地方房地产天花板的是不在于全国总人口数，而是在于高收入人群往哪里去。 3.土地供应的绝对稀缺 ： 近几年来这4个城市住宅用地供应量明显减少。好的地段越来越少了，核心区域的新供应基本停止了，所以好的房子就更加珍贵了。 了解了这个逻辑之后，我们就可以在4个城市中选出房子的标准： 在这4座城市里，核心地段、配套齐全、户型好的次新房始终是硬通货。 卡住地段、配套以及居住品质，比天天焦虑短期价格波动要好很多。 03、数据不会撒谎：四大信号表明底部正在确认 光讲逻辑不够，其实眼下的市场数据，已经在验证这种修复趋势了： 1.库存变少了 ： 全国新房待售面积持续下降，深圳一些热点区域的新房去化周期已经缩短到三个月之内，二手房挂牌量也有所减少，供需关系正在趋于平衡。 2.租金在回升 ： 一线城市住宅租金连续走高。租金是没有金融杠杆的，完全由真实的居住需求来决定，租金上涨意味着人口正在流入，需求非常强劲。 3.成交量在释放 ： 一线城市的二手房市场成交量已经逐渐稳定并开始回升了，只有成交量的支持才算是真正的市场复苏。 4.房企在拿地 ： 在土地市场中，核心区域的土地价格又出现了很高的溢价率，有企业愿意用真金白银去购买土地。 开发商对于市场的预期是最为敏感的，敢于用真金白银去购买土地就是最好的看多信号。 这几个信号凑在一起，意味着核心市场的底部基本确立。 对于有真实购房需求或者改善居住条件的需求者而言，目前的房贷利率以及首付比例都处于历史较低水平，在这个时候选择合适的房源并充分利用好政策优惠是非常重要的。 04、70%的城市回不去：分化才是未来的常态 讲完看好的部分，也必须说句扎心的实在话：马光远这套观点里最深刻的一点， 恰恰是那句“70%的城市，房价回不去了”。 未来房地产市场将会出现非常残酷的分化，即只有大约20%的城市、20%的核心区域和20%的优